广深房贷新政满两月楼市走势如何？
发布时间：2024-10-31 10:23:33 来源: sp20241031
在收到下调房贷利率的通知后，张亮立马向银行申请“二套转首套”的存量房利率调整。经过计算，他月供减少了2580元。每月的现金流更为宽裕，他开始关注起各大楼盘的信息。
今年以来，支持房地产市场平稳健康发展的政策措施不断出台。8月30日，广州、深圳在一线城市中率先打响了“认房不认贷”，随后降低存量首套房贷利率，广州限购政策调整、二手房增值税免征年限由5年改为2年等楼市新政密集落地。10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行，进一步强调要促进金融与房地产良性循环，更好支持刚性和改善性住房需求等。
9月和10月是传统的房地产销售旺季，过去两个月，密集出台的楼市新政影响如何？记者调查发现，政策效应正在逐步传导至市场端。从近日金融主管部门公布的相关数据来看，房贷在9月已扭转了前两个月的负增长态势。其中，9月广东个人房贷余额增加267亿元，为2022年2月以来最大增量。
此外，记者在广州各大楼盘实地走访发现，伴随着政策的落地，市场预期得到提振和修复。广州楼市热度逐渐攀升，尤其是解限后的番禺、黄埔成交上升显著，市场信心得到进一步恢复。
●南方日报记者 陈颖 葛政涵 黎华联 柴亚娟 周中雨
房贷
利好释放助力扭转预期
10月中旬，经国庆假期的密集踩盘，周伟在广州天河购买了一套户型较大的二手房。因曾买过老家的房子有过房贷记录，受限于“认房又认贷”的周伟再次购房需要四成首付，他选择了在广州一直与家人租房居住。“认房不认贷”新政落地后，首付降低了一成，他果断选择了出手，如今工作和生活都更为方便。
周伟是典型的“认房不认贷”政策释放的刚需。近一个多月，楼市新政密集发布。作为构成房地产市场政策的一部分，住房金融政策接连发力。8月25日，多部门联合发文推动落实首套房贷款“认房不认贷”。8月30日，广州、深圳先后官宣落地打响了一线城市“认房不认贷”第一枪。8月31日，两部门联合发文，下调首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。9月25日，存量房利率调整正式落地。
存量首套房贷利率调降力度之大、覆盖人群之广超过市场预期。据人民银行广东省分行最新披露的数据：目前，广东存量首套房贷款利率调整工作已接近尾声，绝大部分符合条件的借款人都已享受到政策优惠，需逐笔审批的客户，预计将在一个月内完成。截至9月末，广东省已有428万笔、2.85万亿元存量个人住房贷款完成利率下调，平均下调幅度为71个基点。广东居民家庭每年减少利息支出约200亿元。当前，广东存量个人房贷加权平均利率为4.28%，比8月末下降37个基点。
一系列政策的落地，房贷市场发生了哪些变化？相关数据给出了答案。
人民银行广东省分行数据显示，9月份广东个人房贷余额增加267亿元，同比多增171亿元，环比多增580亿元，为2022年2月以来最大增量。国家金融监督管理总局广东监管局党委委员黄海晖表示，落实“认房不认贷”等最新房地产政策后，9月广东全辖个人住房贷款扭转了前两个月的负增长态势。
在广东银行业2023年三季度新闻通气会上，建设银行广东省分行行长张伟煜表示，截至三季度，该行个人住房贷款余额新增超260亿元，累计投放超1000亿元。
在首套房贷利率调整的前一周，提出“提前还贷”申请的陈先生收到银行的短信，告知该行正在全面开展降低存量首套房贷利率工作，并提醒他是否取消申请。“在咨询了客户经理后，我发现月供减少了不少。考虑到留着流动资金心里更有底气一些，于是在银行APP上取消了提前还贷的预约。”陈先生说。
农业银行个人信贷部总经理查成伟在该行2023年三季度业绩发布会上透露，存量首套房贷利率下调政策落地实施后，房贷客户利息负担减少，提前还款动力下降。今年三季度，农业银行个人住房贷款提前还款金额环比二季度下降20%以上。建设银行首席财务官生柳荣表示，存量房贷利率下调对于提前还款趋势有一定的缓和作用，9月当月建设银行提前还款规模环比下降7.2%。
具体对于居民而言，“认房不认贷”释放了新增贷款需求，存量房贷利率下调降低了居民的付息压力，同时也在悄然改变着其预期。
广州白领刘小姐属于典型的“高位站岗”人群。她在2021年底贷款200多万元购买首套房，彼时房贷利率达到6.4%。9月25日存量房贷利率下调落地后，她每月的应还金额从12600余元降到10300余元，月供减少了2000多元。
“降低存量首套房贷利率，能有效减轻购房人的利息负担，特别是对2019年以后在房贷利率较高时购房的客户来说，效果还是很明显的。”人民银行广东省分行货币信贷管理处副调研员王军表示，“这个优惠是持续整个剩余合同期限的，将持续改善居民资产负债情况。”
存量房贷利率下调影响深远，改善了消费者预期，增强消费能力和消费信心。“特别是对前期在利率较高时购房的工薪阶层和个体工商户，效果尤为明显。”在2023年第三季度金融统计数据新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜预计此项措施的效应将持续发挥，并逐渐惠及整个经济运行。
平安证券研报认为，从9月金融数据来看，随着“认房不认贷”以及存量按揭贷款利率调降等政策的合力，居民中长期贷款投放出现了边际回暖的趋势，仍需关注未来政策效果的持续显现。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，对于借款人来说，存量房贷利率调降实质性地降低了还贷压力，减轻了居民的资金负担，是一大利好，可以使居民腾出更多的资金用于其他消费，提高资金流动性，也可以给居民提供更多的机会选择购入其他房产等。
市场
系列政策提振楼市信心
经过一段时间的踩点，10月初，许涵决定在番禺万博附近买一套二居作为婚房。“我在老家有房子，本来在广州买房的首付比例很高，‘认房不认贷’实施后，首付款一下子就降下来了。”他选择在解除限购的番禺购置房产。
9月20日，广州将非限购区扩大至黄埔、番禺、花都、增城、从化及白云北部四镇，同时非本市户籍在限购区购房社保年限由5年降低为2年，二手房增值税免征年限也由5年改为2年，由此打响了一线城市松绑限购的首枪。
许涵的选择是刚需人群需求释放、带动楼市热度提升的典型案例。记者实地走访了广州楼市后发现，“金九银十”特别是“双节”假期期间，广州各大楼盘都很忙碌，晚上八九点时仍有多组看房客在咨询，成为不少在售楼盘的常态。
多家楼盘营销负责人均表示，政策优化调整一方面释放了购房需求，另一方面也传递出积极信号，这也是9月以来广州楼市人气较高的重要原因。
“我们结合实际情况进行了加推。”在番禺一处刚刚开售不久的全新盘，一名营销负责人表示，由于开盘时间刚好踩准了新政出台节点，再加上周边楼盘多为十几年以上楼龄的老盘，因而作为改善楼盘很具有吸引力。
房企紧抓政策调整优化带来的改善预期，拼起了营销。记者走访发现，广州在售楼盘普遍开展了各式各样的营销活动，如成交送礼、趣味市集等，希望借此吸引一波看房客。
“一口价”“特价房”等降价促销手段也成为多数楼盘营销标配，部分项目则直接选择整体调价。“我们全新推出的组团，单价比老组团低了几千元。”荔湾一处刚需型楼盘的营销负责人告诉记者，全新的定价是基于拿地价格和市场预期的综合计算得来的。
多个在售楼盘的营销负责人向记者表示，随着“认房不认贷”、放松区域限购以及增值税年限“五改二”等系列政策出台，近期掀起了两波看房热潮，行业都在紧抓机会提升成交量。
中指院数据显示，今年10月1日至22日，广州新建住宅成交48.9万平方米，同比增长20.8%。中指研究院市场研究总监陈文静认为，尽管节后广州单周成交量环比有所回落，但仍处在今年6月以来的较高水平，短期来看政策效果仍将持续一段时间。
二手房数据也显示广州楼市逐渐升温。根据广州房地产中介协会的最新统计，9月26日至10月25日，广州二手住宅整体网签9361宗、95.22万平方米，环比增长9.56%和11.23%。
值得注意的是，解除限购的黄埔、番禺两地，成为当前广州楼市的主力成交区域。克而瑞广佛区域数据显示，进入10月后的三周内(9月25日至10月22日)，黄埔新房累计成交7.24万平方米，番禺新房累计成交12.79万平方米，两区合计占全市成交总量的约41%。
“随着广州多项利好政策的持续落地，尤其是限购政策的松绑，明显提振了楼市信心，释放了大量的刚性及改善性需求，同时也促进了这部分人群加快入市的步伐，短期也带动了市场成交的回升。”中指研究院华南地产研究主管陈雪强表示，从整体表现来看，到访量及市场成交活跃度较之前有明显的回升。
预期
政策放松仍将继续加码
“金九银十”是传统的房地产市场销售旺季。在热闹的“双节”促销之后，当前部分楼盘仍保持着一定的人气。多名楼盘营销人员、房屋中介经理均向记者表示，政策优化调整的利好仍在，目前仍有不少还在看房和认购的购房者。
“上周我们接待了160多组来访，尤其是周末人非常多，成交情况也不错。总体情况好于预期。”荔湾某新盘营销经理告诉记者，一方面是因为假期外出的客群在假期结束后有所回流，另一方面也是楼盘之间相互竞争的结果。
类似的现象不仅发生在广州，深圳在售楼盘也保持了热度。克而瑞深圳区域的统计显示，节后深圳普通住宅成交量已连续两周维持在9.4万平方米、900余套的成交水平。而根据中指院的数据，深圳10月1日至22日新建住宅成交18.3万平方米，日均成交相比9月日均增长了28.6%。
在政策优化调整的积极作用下，开发商拿地时相对持积极态度。10月10日，广州又有一宗住宅用地出让因多轮报价触发封顶价格，以摇号形式决定归属。这宗位于天河区牛利岗北街的梅花铝厂地块，最终由中铁建中签，地块的竞争者包括了越秀、保利、中海、珠实等多家规模房企。
对此，分析认为，三季度以来支持性政策的效果正持续释放。
“部分刚性及改善性需求有所释放，政策效果初步显现。”中诚信国际政府公共评级一部副总监侯一甲认为，高能级城市市场活跃度提升，需求边际改善，而低能级城市仍处于库存去化过程中，政策刺激作用仍待释放。
对于四季度的表现，国金证券房地产组分析师杜昊旻预测，随着宏观经济的企稳恢复、前期政策效果逐渐释放、后续政策加码预期增强、房企年底业绩冲刺，四季度销售表现有望延续改善趋势。
多名业内人士向记者提出了期待，部分热点城市的政策优化调整促进了楼市的回暖，但政策“工具箱”的作用也应进一步发挥，从而促进提振信心，助力房地产市场平稳健康发展。
“期待后续房地产政策进一步出台和落实，并结合一揽子经济政策，在促进地方经济恢复的同时亦能提振地方投资信心，助力房地产投资和居民购房信心的恢复。”侯一甲表示。
对于政策的方向，东吴证券分析师房诚琦认为，目前全国政策方向明确，预计供需两端政策放松仍将继续加码，直至基本面明显复苏。在他看来，本轮销售恢复及后续传导将是一个温和、持续时间较长的过程，“整体恢复周期会长于三个季度”。
值得注意的是，在《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》通过后，多个城市跟进落实，其中广州市住建局在8月16日提出今年广州全市至少推进127个城中村改造项目。
房诚琦认为，城中村改造有望成为拉动房地产投资、提振商品房销售的有力抓手。四季度城中村改造相关政策将会有更多细则落地，加快推进节奏。“本轮城中村改造，代表着存量时代下中国房地产市场‘重保障、重民生’的新型发展道路，有望对房地产开发投资和商品房销售两方面产生显著提振作用。”
就在10月24日，《广州市城市更新专项规划(2021—2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2031—2035年)》审议通过，成为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划，并明确提出探索房票安置政策机制、拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。广州成为一线城市中首个提出房票安置的城市。
房诚琦认为，广州提出的房票安置制度，若能在全国范围内落地，在保持一定回迁比例的同时实施部分房票安置，将在保障民生的基础上带动房地产销售市场企稳回升。
开源证券分析师齐东表示，未来供求两端的政策有望持续推进，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖。
数据提要
●广东已有428万笔、2.85万亿元存量个人住房贷款完成利率下调，平均下调幅度为71个基点
●广东居民家庭每年减少利息支出约200亿元
●当前广东存量个人房贷加权平均利率为4.28%，比8月末下降37个基点
9月份
●广东个人房贷余额增加267亿元，同比多增171亿元，环比多增580亿元，为2022年2月以来最大增量
●广东全辖个人住房贷款扭转态势实现正增长
今年10月1日至22日
●广州新建住宅成交48.9万平方米，同比增长20.8%
9月26日至10月25日
●广州二手住宅整体网签9361宗、95.22万平方米，环比增长9.56%和11.23%
10月1日至22日
●深圳新建住宅成交18.3万平方米，日均成交相比9月增长28.6%
(数据来源：人民银行广东省分行、国家金融监督管理总局广东监管局、中指研究院、广州房地产中介协会等)
政策回顾
政策密集出台
促楼市平稳发展
7月24日 中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策“工具箱”
7月27日 住建部部长在建筑企业座谈会上，指明政策三大优化方向——降首付、降利率、落地“认房不认贷”
8月1日 人民银行在2023年下半年工作会议指出，精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率
8月25日 住建部等三部门加速推进“认房不认贷”政策纳入地方自选“工具箱”。同日，财政部、住建部、税务总局等三部门发布延期换购住房退还个人所得税政策
8月30日 广州和深圳先后发布通知，落实“认房不认贷”政策
8月31日 人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，二套住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%
9月1日 北京、上海执行“认房不认贷”
9月7日 四大国有商业银行发布公告，大部分符合要求的存量首套房贷利率将调降
9月11日 东莞调整公积金新政，可提取公积金用于支付首付款，同时放宽港澳居民在莞购房条件
9月20日 广州放松“限购”，发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域，非本市户籍家庭限购区域购房社保年限由原来的5年降为2年，南沙由原来的3年降为2年
9月21日 中山实施9大类16项措施，包括加大住房公积金支持力度，降低住房交易税费等支持措施
9月22日 惠州提出加大金融信贷支持力度、开展住房团购活动、进一步完善商品房价格指导制度等13条措施
9月25日 存量首套个人住房贷款利率进行批量下调
9月28日 茂名出台十条措施，促进楼市健康稳定发展
统筹：陈颖 冯善书
葛政涵 钟烜新
来源：南方日报
【编辑:曹子健】